廊坊仲裁委员会就申请人对被申请人租赁合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】

2015年12月10日申请人（某商户）与被申请人（某商业管理公司）签订了联营合同（以下称“本案合同”），被申请人承租了商场3层两个铺位。合同约定，租赁费用采取固定加抽成的方式支付，第一年的标准为固定保底5万元人民币＋8%的营业额抽成，即每月最低4000元租金。但被申请人自租赁铺位起一直拖欠租赁费用，申请人于2016年9月5日解除了合同。申请人认为被申请人的违约行为严重损害其合法权益，因此，请求责令被申请人向其支付以下费用：1.租赁费18761.64元；2.逾期腾房占地费29260.28元；3.清铺费650元；4.违约金2287.51元，暂计算至2017年6月16日，其余主张至租赁费用付清之日止；5.保管费5181.74元，暂计算至2017年6月16日;6.仲裁费由被申请人承担。

被申请人则认为：第一，申请人在《招商手册》上明确表示一些知名商家入驻商场，在其发出的通知中也明确说明这些知名商家的入驻，并承诺商场将于2015年12月28日开门营业。但实际上，直到2016年4月份，商场才整体开业，知名商家也未入驻，很多入驻商家与申请人招商时宣传的不一致，导致整个商场未达到预期的客流量，被申请人因此遭受严重的经济损失。被申请人并非拒付租金，而是因为上述问题没有解决。第二，由于申请人更换管理人员，要对商场的布局重新调整，在未经被申请人同意和在场的情况下，申请人强行将被申请人商铺内的财产清走，属于侵权行为，应承担侵权责任，因此产生的占地费和清铺费应由申请人自行承担。第三，由于申请人在履行合同过程中存在过错，并且单方面解除联营合同，属于严重的违约行为。申请人违约在先，被申请人无需支付违约金。

被申请人在拒绝申请人提出的仲裁请求的同时提出了反请求。被申请人称其基于申请人引进知名商家进驻商场将带来高客流量的招租宣传，才与申请人签订了《联营合同》，租用了商铺，经营玩具业务。合同签订之后，申请人再次承诺某知名影院已经进场装修，确保2016年1月15日正式开业；某知名超市正在办理施工手续，力争2016年2月6日前开业；商场的统一开业时间为2015年12月28日。被申请人为开业投入了大量的人力、物力和财力，但商场直到2016年4月16日才正式开业，某知名影院延迟开业，知名超市并未入驻。在此期间以及开业后，商场入驻率低，客流量也没有预计的高，导致被申请人的货物销售滞压，造成了巨大的经济损失。为此，被申请人多次找申请人进行协商，申请人不但不予解决，反而将申请人的商铺强行关闭上锁，并非法扣留商铺内的商品，再次给被申请人造成严重的经济损失。被申请人请求申请人赔偿其经济损失共计700121.8元，仲裁费用由申请人承担。

【争议焦点】

（一）本案合同的效力及性质？

（二）本案合同是否已经解除？

（三）双方当事人提出的仲裁请求、反请求是否应得到支持？

【裁决结果】

（一）关于本案合同的效力及性质

关于合同效力问题，仲裁庭认定申请人与被申请人签订的本案合同及其《补充协议》合法有效。双方当事人在庭前和庭审中均提交了本案合同，对其真实性没有提出异议，据此仲裁庭认定双方当事人签订合同的意思表示是真实的，且不违反法律与行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。在签订本案合同的同日，双方还签订了一份《补充协议》，对有关被申请人在商铺设立银台、申请人对被申请人的收款异常进行查证等事项做出了约定。《补充协议》明确约定该协议是对本案合同的补充。因此，构成本案合同的组成部分。

双方当事人对本案合同及《补充协议》的效力未提出任何异议。但是，对本案合同的性质持不同的观点。申请人认为是租赁合同，被申请人则主张为联营合同，其理由主要是合同中有关被申请人支付租金的规定，不是采用一般租赁合同所采取的固定费用标准，而是采取固定与保本结合的标准，这种租金标准使得被申请人营业额越多，申请人的收益就越大。此外，依照《补充协议》规定，为保证被申请人如实上报营业额，申请人在出租店铺内安装了摄像头，用以监控被申请人收款异常情况，如果发现被申请人有异常收款行为，可对其进行处罚。这些都说明双方之间具有共同的利益，建立了联营合作关系。仲裁庭综合本案合同与《补充协议》的规定，认为本案合同的实质内容是申请人将铺位交付被申请人使用并获取收益，被申请人向申请人支付租金，符合《中华人民共和国合同法》（以下称“合同法”）第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁货物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，双方当事人签订的合同为租赁合同而不是联营合同。

（二）本案合同是否解除

对于合同是否已经解除，双方当事人也持不同的观点。申请人认为其依照合同规定通知了被申请人，合同已经解除；被申请人认为合同没有解除，并认为申请人无权单方面解除合同，其解除合同的行为没有事实与法律依据。其理由有三点：其一，根据《补充协议》第4条约定，“甲方（即出租方，本案的申请人，在本案合同中相同，以下同）根据系统采集数据，计算每月乙方（即承租人，本案的申请人，在本案合同中相同，以下同）应付租金费用，每月初1-2日出结账单，与乙方进行对账确认。”由于申请人未计算租金数额，也未经被申请人签字，因此未缴租金是申请人造成的，不属于被申请人违约。其二，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行债务或履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由于申请人没有履行招商时已经明确承诺的知名超市等商家入驻商场的义务，没有在约定的时间开业，被申请人有权要求申请人解决问题后再交付租金。2016年9月被申请人已发出律师函，并与申请人的相关领导谈话，但并未解决实际问题。由于申请人的延迟履行和存在欺诈，被申请人有权行使先履行抗辩权。其三，申请人单方解除合同的真正原因是其重新调整商场布局。根据被申请人提供的其与申请人的管理人员谈话的录像录音可以说明，即便被申请人正常交纳租金，其仍会解除合同。解除合同是申请人强加给被申请人的，被申请人没有选择的余地。

仲裁庭对被申请人提出的上述问题进行了分析认定。关于第一个问题，仲裁庭明确表示对于被申请人所称申请人具有先行出结账单的义务，由于申请人没有出具且未经被申请人签字而造成的未缴租金责任在于申请人的说法不予认同。虽然《补充协议》规定了申请人应出具账单，但没有证据表明被申请人不交付租赁费用是申请人没有出具账单所致。在申请人多次向被申请人催讨租赁费用的情况下，被申请人并没有以申请人未出具账单而对抗过申请人收取租赁费用的权利。关于第二个问题，仲裁庭经审查合同内容，认定申请人没有保证知名超市等商家入驻的义务，也没有违反合同有关开业时间的约定，故申请人没有被申请人所述的合同义务，也不存在先履行义务的问题。关于第三个问题，仲裁庭认为，调整商场布局是申请人的权利，即使申请人解除合同有此动机，在约定或法定解除合同的条件成就时，申请人仍然有权解除本案合同。基于上述事实与理由，在被申请人单方面中止交付租金的义务，且在规定的宽限期内仍没有履行的情形下，根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案合同就合同解除问题也作出了约定，第10.2款规定：“如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租赁费用、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项……延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同，由乙方承担全部违约责任并赔偿甲方所有损失。”据此，仲裁庭认定申请人有权依照合同与法律的规定解除合同，且合同在申请人依照本案合同规定的方式将《解除合同通知书》送达被申请人时已经解除。

（三）对各项仲裁请求及反请求的认定

在确定合同效力与合同已经解除的基础上，仲裁庭做出如下裁决：

第一，支持申请人要求被申请人支付租赁费用的请求。《合同法》第二百二十六条明确规定承租人应当按照约定的期限支付租金。《租赁合同》第10.1条规定，除双方明确约定的情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租赁费用和物业服务费。被申请人作为承租人，应履行交付租金的合同义务。除被申请人辩称申请人违约情形因而拒绝交付之外，仲裁庭没有发现“双方明确约定的情况”。因此申请人请求被申请人履行交付租赁费用是正当的，仲裁庭对申请人要求被申请人支付租金18761.64元的请求予以支持。

第二，支持申请人要求被申请人支付逾期腾房占地费的请求。仲裁庭认为，本案合同解除之后，被申请人没有依据再占用租赁商铺，如果没有及时交还，应承担由此产生的费用和责任。本案合同第19.6.1条规定了合同解除之后，被申请人交还租赁商铺的期限为20天。由于被申请人没有在规定的20天内返还租赁商铺，申请人因此主张对租赁铺位的占用费29260.28元，具有法律与合同依据，仲裁庭予以支持。

第三，支持申请人要求被申请人支付违约金的请求。仲裁庭认为，被申请人没有履行交付租金的义务，违反了合同规定，应该承担违约责任，包括支付违约金。本案合同第10.2款明确规定，“如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租赁费用、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日乙方应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。”申请人主张违约金暂计算至2017年6月16日，按日万分之三计算，违约金共计2287.51元，其余的违约金应支付至租赁费用实际付清之日止。对申请人的该项请求，仲裁庭予以支持。但是，由于申请人在计算数额时采取了全部所欠租赁费用按首期违约日进行计算的方法，与合同规定不符，经仲裁庭核准，将违约金调整为1876元。

第四，支持被申请人要求返还5000元装修押金的请求。被申请人请求申请人赔偿其经济损失，共计700121.8元。损失主要由三大部分构成：第一部分是装修费用损失，共计132476元，包括装修押金5000元、装修管理费、垃圾清运费、为经营店铺花费的装修费与货柜费等；第二部分是进货费用损失，被申请人采取了进货数量减去基本销售数量的方式进行计算，计算出的损失为93780.45元；第三部分为其他损失，包括被申请人扣留的收款机价值3000元及机内现金2000元，以及电费、支付的工人工资等，共计23500元。

对于第一部分损失，仲裁庭认为，除5000元装修押金之外，均属违约赔偿请求，鉴于被申请人提出的申请人违约的主张并没有得到仲裁庭的支持，因此，被申请人提出的违约赔偿请求也无法得到仲裁庭的支持。但被申请人要求返还装修押金的请求，在被申请人提供的《租区装修相关费用收取一览表》中有明确规定，即在消防验收合格后90日后退还。申请人没有提供证据证明消防验收存在不合格情形，或者验收合格并退还了该笔费用，因此，应退还被申请人交付的装修押金5000元；装修管理费与垃圾清运费是在装修过程中产生的本应由被申请人承担的费用，被申请人要求退还没有依据，仲裁庭不予支持；为经营店铺花费的装修费与货柜费都是被申请人进行经营活动所必不可少的费用，与申请人没有关系，不应由申请人承担；对于第二部分损失，仲裁庭认为属于被申请人应该承受的商业经营风险。同时，仲裁庭也指出，被申请人没有提供证据证明实际销售货品的数量，且以50%的利润作为计算的依据，仲裁庭不能以损失推算作为裁决的依据。对于第三部分损失，仲裁庭认为被申请人扣留的收款机和其内的现金以及其他货品属于被申请人所有，申请人应予以返还。但电费和工人工资则属于正常的商铺运营支出，理应由被申请人承担。

对于申请人和被申请人提出的其他仲裁请求，仲裁庭予以驳回。

【相关法律法规解读】

（一）合同性质的法律意义解读

合同性质不同，当事人的权利与义务也不相同。通常情况下，合同性质是明确的，可以通过合同的名称加以判定，如借款合同、代理合同、买卖合同等，而不同性质的合同在权利与义务的设定上具有实质性的差异。但在有些情况下也可能出现含混的情况，需要仲裁庭对合同的性质加以认定。

分析本案合同的内容和基本条款，合同对“租赁的铺位与用途”、“租赁期限及续租、租赁场所的设计变更”、“租赁费用及支付方式”、“租赁场所的转租与交还”、“租赁期间甲乙双方的权利与义务”等规定都体现出是对租赁关系而不是联营关系的调整，符合《合同法》第二百一十二条有关租赁合同的特性，即出租人将租赁货物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。本案申请人将租赁商铺交付被申请人使用，被申请人按照合同约定交付租赁费，具备租赁合同的基本属性。虽然不同于一般租赁合同采取的固定租金的做法，本案租赁费采取了保底营业额固定租金加抽成方式，但仅属于对租赁费用的动态调整，并不能因此改变租赁合同的性质。申请人在出租店铺内安装摄像头的目的是对超出保底租赁标准的营业额即抽成部分进行监控，恰恰是为了维护自己的利益，而不是被申请人的利益。因此，仲裁庭将本案合同定性为租赁合同是正确的。被申请人有义务依照合同的规定交付租赁费用。

（二）关于当事人合同义务的法律解读

合同是当事人之间基于彼此信任而作出的约定，信守这些约定是对合同当事人的基本要求，也是其应该履行的义务。如果当事人没有履行合同约定的义务，违约者应该承担相应的民事责任。合同的约束性就表现在当事人必须履行承诺，除非出现合同特别约定或者法律规定的特殊情形，当事人可以豁免履行外，不履行合同都需要承担相应的民事责任。作为商户来说，值得思考的问题是如何通过合同减少商业风险。在签订租赁合同时，必须冷静地思考市场环境及其可能出现的变化，尽可能在合同中规定一些保护性条款，充分利用合同条款规避风险。

本案中被申请人主张依照《合同法》第六十七条规定确定双方之间的责任。由于申请人没有履行招商时已经明确承诺的知名超市等商家入驻的义务，没有在约定的时间内开业，符合该条关于“当事人互负债务有先后履行顺序的，先履行一方未履行债务或履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，被申请人有权行使先履行抗辩权。先履行抗辩权是法律赋予合同当事人的权利，但行使先履行抗辩权的前提是另一方当事人具有先履行义务。确定申请人是否违反了引进主力商户入驻的义务，是否没有按照承诺的时间开业以及没有达到承诺的开业率等就成为被申请人是否有权行使先履行抗辩权的关键。

被申请人认为申请人违反了引进主力商户入驻义务的主要表现是申请人在其《招商手册》与关于商场开业免费推广的通知中承诺了知名商家将要进驻，并认定《招商手册》是本案合同的组成部分，因此，申请人承诺知名商家入驻是本案合同的内容之一。由于知名超市并未入驻商场，因而申请人违反了合同约定。一般而言，《招商手册》是招商者为了吸引投资者而发布的宣传资料，用以展示项目的前景和优势，不具有合同的属性。只有在合同双方将《招商手册》明确作为合同组成部分的情况下，《招商手册》中所列内容才能成为合同义务，才会对招商者具有约束力。在本案及其他几个案件中，申请人只在《招商手册》中宣传有关知名商家进驻商场的内容，没有证据显示当事人已经将《招商手册》纳入到本案合同之中，申请人也没有在合同中承诺保证有关知名商家进驻商场。在申请人发布的关于商场开业免费推广的通知中，虽然包含了主力租户已经进场或正在办理进场装修手续，“确保于2016年2月15日正式开业”和“力争于2016年2月6日开业”等内容，但从通知中其他内容如商场有关消防、室内装饰工程、其他商户进驻、物业管理等相关情况的介绍均表明该通知是申请人发送给所有租户的一份情况通报，无法认定为申请人对知名超市进驻商场的承诺。据此可以确定，申请人没有担保某知名超市入驻的义务。

关于开业时间的承诺，被申请人称，申请人在其发布的关于商场开业免费推广的通知中通知所有商户，商场定于2015年12月28日开门营业，但是直到2016年4月商场才正式开业。因为延迟开业被申请人遭受了损失。关于开业时间，在本案合同序言第5条中规定，开业日为“购物中心整体开业日”，“购物中心开业日”为计租日。而具体的开业日则“最终以甲方书面通知日期为准”，由此，“购物中心开业日”的确定就成为认定申请人是否按时开业的关键。但由于具体的开业日是“以甲方书面通知日期为准”的，因此，申请人掌握着灵活的主动权。在申请人发送给被申请人的几份书面通知中，均采取了“开门营业”“试营业”等用语，没有使用“购物中心开业日”或“正式开业”的用语，以此表明“开门营业”“试营业”不同于“购物中心整体开业日”。申请人依照合同规定，在正式开业之前向被申请人发送了书面的“购物中心整体开业”通知，符合合同规定的形式要件。综上，仲裁庭认定申请人没有违反合同有关开业时间的规定。

关于开业率的承诺，除了在招商宣传以及被仲裁庭认定为属于情况通报的通知中出现过开业率的描述，申请人没有在合同及《补充协议》中承诺过开业率，因而可以认定，申请人没有保证商场达到一定开业率的义务。

基于上述分析，仲裁庭认定被申请人所称的申请人违反先履行义务的主张没有合同与法律依据，不能通过主张申请人先行违约减免自己的合同义务。当然，对于被申请人没有支付租金的理由，仲裁庭表示理解。商户租赁商铺的目的是为了获取一定的利益，但其获利需以一定规模的客流量为基础。商场客流量低，无法获得预期的利益，这对期待得到较大回报的商户来说不仅心理上难以接受，租金交付也会遇到实际困难。但不能因此而拒付租金，并将风险与责任附加到申请人身上。

（三）关于损害赔偿的法律解读

绝大多数仲裁案件当事人都会提出损害赔偿问题。裁决不能避开对损失的认定。合理的损失认定不仅是责令违约方承担责任的前提，也是给予受损方合理救济的依据。损失有直接损失，也有间接损失；有实际损失，也有可得利益的损失。损失的产生可能直接源于违约行为，也可能是其他原因所导致。面对损失认定的种种复杂情形，仲裁庭必须仔细分析损失的构成以及产生原因，才能正确界定损失并责令违约方向守约方提供补偿。

本案中，被申请人称，从“开门营业”到正式开业的4个多月时间里，其为开业投入了大量的人力、物力和财力，在此期间以及正式开业后，商城的入驻率低，客流量也没有预计的高，导致被申请人货物销售滞压，造成了巨大的经济损失。被申请人提出了包括装修费用损失、进货费用损失以及其他损失共计700121.8元。仲裁庭除了支持其返还5000元装修押金之外，没有支持其他赔偿请求。因为这些请求或者是不能支持的，如基于申请人违约基础而提出的赔偿请求、工人的工资损失等，或者是无法得到支持的，如进货费用损失、加盟费损失等。

被申请人所称损失主要指客流量低，没有达到订立合同时所预期的收益损失。但预期利益损失是商业经营者应该预见的，属于正常的商业风险或市场风险。任何商业主体在从事商业活动时都会遇到各种各样的风险。无论是商场还是商户都希望商场开业之后有充足的客流量，并因此获得良好的收益。商业经营者对市场风险应该有充分的认识，并根据市场变化及时调整自己的经营计划和营销策略。被申请人主张的货品销售损失、工人工资损失以及加盟费损失看似违约行为所产生的损失，但实际上，这些损失很多时候无法归结到违约行为之上，也不属于可得利益损失，作为商业经营损失只能由经营者自己承受，无法获得补偿。

【结语和建议】

由于申请人在同一时间分别对几家商户提起了大致相同的仲裁请求，由此形成了关联性的仲裁案件，一个案件的裁决不仅关系到本案当事人的利益，也具有一定的社会影响。因此，仲裁庭必须本着公平公正的原则，谨慎处理好当事人之间的利益平衡，由此凸显了本案及其相关案件的典型意义。

仲裁作为当事人信赖的纠纷解决方式，需要关注各方当事人的利益，在仲裁过程中以及裁决的结果上都应当尽可能做到公平与公正。公平与公正既体现在庭审过程中，如给予处于明显弱势的一方当事人更多的机会表达其观点，也体现在裁决结果上，在恪守法律和合同规则的前提下，尽可能平衡当事人的利益。

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