商品房预售合同备案如何办理?（登记备案对于商品房预售合同效力有哪些影响）

　　商品房预售合同备案程序在各地是不同的。

　　商品房预售合同备案的程序为：申请受理、审查验证、合同备案、立卷归档。

　　（一）商品房预售合同备案需提交以下资料：

　　1、《商品房预（销）售许可证》（查验原件，提交复印件）;

　　2、项目预登记通知书;

　　3、《商品房买卖合同》全套（原件）;

　　4、承购人的资格证明（企业法人营业执照、事业法人代码证、个人身份证）（查验原件，提交复印件）;

　　5、预售的商品房未设定低压的书面具结书（原件），已设定抵押的抵押权证件资料（复印件）及抵押权人同意出售、再抵押（按揭）的书面意见;

　　6、预售情况清册。

　　（二）审查验证

　　产交易管理部门对提交资料的合法性和时效性进行审验，并核对商品房项目预售单元的情况。

　　（三）合同备案

　　1、经核实，对符合合同备案条件的，在《商品房买卖合同》（全套）上加盖“商品房预售合同备案专用章”予以注记。

　　2、经核实，在下列情况之一的，不予备案：

　　（1）未经项目预登记的;

　　（2）预售的商品房项目有转让行为的（已办理项目转让变更手续的除外）;

　　（3）预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具接触抵押关系证明的，抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的书面证明的;

　　（4）不符合《商品房预（销）售许可证》上规定的预（销）售时限及预（销）售范围的商品房;

　　（5）其他法律法规禁止出售的。

　　（四）办理时限

　　对符合商品房项目预登记或办理项目预登记变更条件的，房屋权属登记部门自受理之日起10个工作日内办理完相关手续;对符合商品房预售合同备案、或办理合同变更、注销备案手续条件的，房产交易管理部门自受理之日起5个工作日内办理完相关手续。

　　如果预售合同以登记备案为生效要件，则预售合同自登记备案之日起成立;如果不以登记备案为合同的生效要件，则合同自签订之日起成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

　　主要理由如下：

　　（一）预购方因预售合同对开发商所享有的权益为债权，对预售商品房享有的权益为期待权。民法中的登记制度是为了体现不动产物权公示这一原则而设立的，从一开始就不是为债权的设立、变更、终止而设立的，债权只是相对人之间的关系，无须创设登记制度。因此，商品房预售合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效，登记仅是物权变动的生效要件。

　　（二）根据民法的一般原理以及我国合同法、相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准。我国相关法律要求商品房预售要进行登记，但也指出这仅仅是备案，同时也并未明确规定登记与否将影响到合同的效力。

　　（三）我国现行法律将商品房预售合同登记备案规定为预售方即开发商的法定义务，不以登记备案为生效要件的预售合同可以督促开发商履行登记备案义务，有利于保护预购方的权益。

　　（四）商品房预售合同登记备案制度已经由原来纯粹的行政管理职能发生了转变，预售商品房登记实际上已经被赋予了相当的法律效力，赋予了丰富的法律内涵。通过商品房预售登记，体现了其公示作用和公信力，并在一定程度上赋予预购方因合同所取得的债权以物权效力。

　　商品房预售合同登记备案并不具有法律效力，并不会对合同的效力产生影响。商品房预售合同登记备案只是是预售的程序之一，可以一定程度上防止一房二卖。

　　根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

　　商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

　　以上就是在律网小编为您详细介绍关于商品房预售合同备案如何办理?的相关知识，商品房预售合同登记备案，主要是房地产开发商进行办理登记，在准备有关材料以后，到房屋行政管理部门进行办理。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询在律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。