法院房产拍卖流程是什么，强制拍卖中保护优先购买权的两种方法（强制拍卖中保护优先购买权的两种方法）

　　法院房产拍卖流程是：

　　1.拍卖行接受客户委托；

　　2.拍卖的鉴定与估价；

　　3.确定拍卖房产底价；

　　4.确定拍卖日期；

　　5.发布拍卖公告；

　　6.审查竞买人资格；

　　7.竞买人缴付保证金；

　　8.组织拍卖会实施；

　　9.拍卖品的权属移交。

　　房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移，在律网提醒您，买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

　　对于强制拍卖中保护优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”，优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同;二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。

　　“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。

　　“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。

　　法院拍卖房产的税费应当由买方承担的，税费约为报税价的10%(卖方：个人所得税3%(房产证大于5年的免)、营业税5.5%(房产证大于5年的免)，买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。在行为发生地所辖的主管税务机关缴纳，不需要法院强制执行，应当在钱物两清的情况下，买受人才可以取得房产。