什么是商品房预告登记，什么是商品房预售登记

一、什么是商品房预告登记？

根据我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。在债权债务关系中，由于有相容性，物的所有人可以讲物品同时卖给两个人，这是法律上承认的。但是为了能够保护购房人的权益，法律规定购房人可以办理房屋预告登记，购房人办理预告登记相当于给自己拿到房屋产权加了把“安全锁”，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，其后的买卖是无效的。

另外，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。所以说，预告登记制度不仅在商品房买卖中存在，在其他不动产的买卖中也存在。

在实际生活中还存在着一种登记叫商品房预售登记，那什么是商品房预售登记呢？商品房预售登记有什么效力呢？它和预告登记又有什么不同呢？

二、什么是商品房预售登记？

商品房预售登记备案是指房地产开发企业取得了《商品房预售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，房地产开发企业应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

根据我国《合同法》的规定，商品房预售合同双方当事人经自愿协商一致在合同上签字或盖章后，合同即告成立。换句话说，预售登记不是预售合同生效要件。但是，对于购房者来说，预售登记也是一种保护自己合法权益的方式。

商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。另外，通过预售登记还可以对开发商进行合规进行审查。预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。如果进行预售登记，那么登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅。这对购房者来说是一种简便易行的审查方式。

比较预告登记和预售登记这两种制度，我们可以得出以下几点区别来：

1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。这点也造成了很多当事人不知道选择何种登记方式来确认自己的权利。

3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。

4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

综上所述，我们可以得知预告登记制度是在民法中已经较为完善的制度，该制度旨在为购房者确定一种准物权，以防止出售方将房屋一物二卖。而房屋预售登记是一种在法律上还没有完全规范的制度，其效力没有预告登记强。所以我们建议您，在签订房屋买卖合同和办理房屋产权登记之前，最好做一次房屋预告登记，这样不仅在形式上还是实质上都能很好的保护您的合法权益。如果您对于这方面还是什么疑问，我们建议您咨询专业的律师。