抵押权如何设立、抵押权的顺位如何确定

一、土地房产抵押是什么

在民间借贷中经常需要借款人或者第三人来为借贷合同作担保，实际操作中，抵押人主要是将自己的不动产，也就是土地房产作为抵押物来担保借款人按时还款，这就是土地房产抵押。

二、土地房产抵押如何设立

《物权法》第187条规定，以不动产或者不动产权利设立抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

由此可见，土地房产抵押权的设立必须办理抵押登记。即使双方协商一致，书面达成了抵押合同，即使合同合法有效，如果土地房产的抵押权没有登记，那抵押权仍未设立。

三、抵押权的顺位

如果同一块土地或者同一个房产上给多个出借人都设立了抵押权，那么这几个抵押权的行使顺序是怎样的呢？

《物权法》第199条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

该条款的主要意思是，土地房屋的抵押权行使顺序是：最先登记的抵押权先受偿；如果有两个或者两个以上的抵押权是同一天登记的，顺序相同，按照出借人的债权比例清偿。

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