武汉仲裁委员会就申请人对被申请人房屋居间买卖合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】2016年10月23日，申请人李某与第一被申请人王某在第二被申请人某房地产代理有限公司担任居间人的情形下签订了一份《存量房居间(买卖)合同》,合同约定由第一被申请人将武汉市的安置房屋出卖给申请人，约定成交价为人民币100万元，由申请人承担税费，先由申请人支付定金5万元，尔后在约定时间支付首付款65万元，当安置房的开发商通知第一被申请人补齐安置房屋与拆迁房屋面积差额款之日即由申请人补交该等差额款，且待办理安置房不动产转移登记时再由申请人另行补齐剩余房款。若有违约，违约金为总房款的10%。随即双方又在合同附件即《补充合同》中约定违约金为总房款的20%。第二被申请人某房地产代理有限公司担任申请人与被申请人房屋买卖的居间人，约定了居间服务费。第一被申请人支付第二被申请人经纪代理费2万元，若因单方违约致合同无法履行，则由违约方支付代理费。

合同履行过程中，第一被申请人在开发商通知其补交房屋面积差额款之后并未通知申请人补齐，而是另行将安置房转让给案外人。申请人称，经其调查，双方争议的安置房极可能登记为洪山区的某套房屋，网络中介提供的销售价格为199万元。申请人认为，双方约定第一被申请人无法交房时应当向申请人承担房价20%的违约金远低于给申请人造成的利益损失，其利益损失应为第一被申请人将安置房另售予案外人的价款扣减案涉合同约定的房价款的差额，即99万元。此外，因第一被申请人单方违约导致合同无法履行，应由第一被申请人支付居间服务费2万元，而申请人已先行支付第二被申请人居间服务费用1万元。故此，申请人为维护自身权益，提出了以下仲裁请求：（一）解除申请人与第一被申请人于2016年10月23日签订的《存量房居间（买卖）合同》；（二）第一被申请人向申请人返还已支付的购房款700,000元；（三）第一被申请人向申请人返还其支付给第二被申请人的居间服务费10,000元；（四）第一被申请人向申请人支付违约金及增加违约金合计990,000元；（五）本案仲裁费用由第一被申请人承担。

被申请人对与申请人所订立的合同的合法性和已经支付的购房款70万元以及居间服务费1万元均无异议，且第一被申请人亦同意申请人的第一项和第二项仲裁请求，但第一被申请人认为申请人亦有违约行为，不同意支付违约金99万元。第一被申请人认为，双方于《存量房居间（买卖）合同》约定的违约金为总房款的10%，而在补充合同中所约定的违约责任亦仅为总房款的20%，且双方就违约责任做了特别约定和说明。申请人应当充分认知和预估违约给双方造成的损失和比例，申请人要求增加违约金是没有事实和法律依据的。第一被申请人认为，申请人没有按照合同约定补足购房款，也没有支付相关的契税和费用，申请人的此等行为亦构成违约，交易失败是双方均存在违约行为所致。有鉴于此，第一被申请人请求仲裁庭调低违约金比例，主张按照合同约定的总房款的10%或20%支付违约金。

第二被申请人没有提出具体答辩意见。

仲裁庭经审理查明，《存量房居间（买卖）合同》签订当日，申请人即向第一被申请人指定的收款人即第一被申请人配偶陈某支付了5万元定金，2016年11月5日和11月10日，申请人向第一被申请人分别支付了55万元和10万元首付款，合计共70万元，但其中10万元首付款迟于合同约定的日期。2019年10月8日第一被申请人在未通知申请人的情况下，自行付清购房款871,400元，补齐了面积差房款171400.24元，并于2019年10月15日办理了产权登记。申请人因此未能支付房屋契税41495.25元。

另查明，第一被申请人于2019年10月22日将案涉房屋出卖给案外第三人，并已办理了变更登记手续。庭审中，第一被申请人自认该房屋出卖给第三人时房屋价款为120万元。

【争议焦点】（一）本案第一被申请人是否应向申请人支付增加违约金？

（二）增加违约金数额的认定？

（三）申请人是否违约？

【裁决结果】根据庭审查明的事实，《存量房居间（买卖）合同》签订后，申请人依约交付了定金和首付款共计70万元，第一被申请人应当按照合同约定通知申请人补齐房屋面积差房款，并继续履行合同其他义务，但第一被申请人擅自将案涉房屋转卖给案外人，致使申请合同目的不能实现，构成根本违约。我国《合同法》第94条第四款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。有鉴于此，仲裁庭认为，申请人请求解除《存量房居间（买卖）合同》的仲裁请求应当得到支持。合同解除后，根据《合同法》第97条的规定，第一被申请人已经收取的70万元购房款应当全额返还。对于申请人提出的解除合同和返还已付购房款该两项仲裁请求，第一被申请人亦于庭审中予以认诺，双方对此并无争议，故此仲裁庭对申请人的该两项仲裁请求全部予以支持。

申请人认为，虽然双方约定第一被申请人无法交房时承担房款总价20%的违约金即20万元（100万元*20%=20万元）,但该违约金远低于给申请人造成的利益损害（199万元—100万元=99万元）。因此，申请人请求增加违约金99万元。

仲裁庭认为，第一被申请人将案涉房屋另行出卖给案外人致申请人合同目的不能实现，构成根本违约，应当承担违约责任。根据我国《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条第一款的规定，申请人要求支付违约金和增加违约金的请求有事实和法律依据。故此，仲裁庭对申请人请求支付20万元的违约金予以支持。但是，仲裁庭注意到，申请人实际仅支付房款70万元，未缴契税41495.25元以及未补交房屋面积差房款171400.24元，虽然未能支付并非申请人过错，但在案涉房屋交易总金额中，其实际支出仅占总房款的70%，且在应付首付款65万元中，有10万元首付款未能依约于2016年11月5日前支付，而是迟延数日后才支付，仲裁庭认为其行为属于轻微的违约行为。而在证明责任应当由申请人负担的情况下，对申请人提供的证据进行分析后仲裁庭未能通过自由心证得出案涉房屋转让给案外第三人的实际成交价为199万元。有鉴于此，仲裁庭认为应当在第一被申请人支付20万元违约金的基础上适度增加违约金为妥适。而从双方的约定来看，申请人对第一被申请人违约金的约定实际可以理解为第一被申请人逾期不交付房屋和第一被申请人因违约导致不能过户的违约责任的叠加，而二者之和为房屋总价款的30%，即30万元。若以申请人主张的请求金额计算，则偏高，且无充分的证据加以证明，而若依第一被申请人自认的120万元计算，则偏低，有鉴于此，仲裁庭经合议并行使自由裁量权，认为在申请人主张的20万元违约金的基础上，再增加20万元的违约金，即由第一被申请人向申请人支付40万元违约金较为公允适中合理。

考虑到三方在合同中约定居间服务费为2万元，且约定若因单方违约导致合同无法履行，则由违约方支付经纪代理费。本案中，因第一被申请人根本违约导致合同无法履行，且申请人已经向第二被申请人支付服务费1万元，故仲裁庭裁决第一被申请人应当向申请人支付其已经支付的1万元居间服务。

仲裁庭认为，本案系由于第一被申请人根本违约产生纠纷，但申请人亦有轻微的违约行为，且申请人的仲裁请求仅部分得到仲裁庭支持，根据武汉仲裁委员会《仲裁规则》第62条规定，本案仲裁费由申请人承担30%，第一被申请人承担70%。

综上，仲裁庭经合议裁决如下：（一）解除申请人与第一被申请人于2016年10月23日签订《存量房居间（买卖）合同》；（二）第一被申请人向申请人返还已支付的购房款700,000元；（三）第一被申请人向申请人返还其支付给第二被申请人的居间服务费10,000元；（四）第一被申请人向申请人支付违约金400,000元；（五）本案仲裁费40,585元，由申请人承担12,175.5元，第一被申请人承担28,409.5元。因仲裁费申请人已预交 ，故第一被申请人应于本裁决书送达次日起10日内将应承担的仲裁费连同上述第（二）（三）（四）项裁决所列款项共计1,138,409.5元一并支付给申请人。

【相关法律法规解读】1．违约金调整的规定。我国《合同法》第114条第一款明确了违约金的性质和功能，即违约金兼具补偿性和惩罚性的性质，但以补偿性为主，而在有明确约定违约金的情况下，守约方无须提供证据证明其损失，从这个角度来看，违约金则具有免除守约方的证明责任的功能。

但是，该条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此即违约金调整的法律依据。既然合同双方可以明确约定违约金且可以直接适用违约金而无须提供证据证明其损失，为何又有违约金调整一说呢，其主要的原因在于违约金的补偿性。一般来说，违约金多少应当由合同双方自由约定，意思自治，但从公平正义原则出发，当违约金过高或过低悖离补偿性的主要功能时，则需要对当事人的意思自治进行适度的干预。

本案中，第一被申请人违反诚实信用原则“一房两卖”。第一被申请人为何公然违反合同实施不诚信的行为？其根本原因在于房价上涨，将房屋另售他人所获得的利益远超约定的违约金。此际，若拘泥于合同约定的违约金，必须助长不诚信行为，实有调整之必要，以实现对申请人的损失补偿。

那么，损失的标准如何确定？调整的考量因素有哪些？《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第二条规定，“应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”仲裁庭根据上述意见中的规定，并结合本案合同履行至支付了首付款但尚未付清全款的具体情况，经过自由裁量，最终裁决高于约定违约金，但又并未支持申请人获得完全履行前提下产生的利益，而是按履行比例进行了裁决。

2、损失的证明责任分配

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定了证明责任。前者是主观的证明责任，即主张事实的当事人为避免客观的证明责任的实际发生，应当积极提供证据证明其所主张的事实，后者则为客观的证明责任，当主张事实的当事人提供的证据不足以证明其所主张的事实（法官或仲裁员无法通过自由心证达到内心确信）或者提供不了证据来证明其所主张的事实，则由该方当事人承担败诉的后果。

本案中，申请人主张其实际损失高于约定的违约金，应当对其所主张的实际损失承担证明责任。仲裁过程中，申请人主张其实际损失为第一被申请人将房屋另售第三人的价款与申请人与第一被申请人房屋成交价的差额，那么，其应当对另售房价为199万元的事实承担证明责任。根据本案中申请人提供的证据，仲裁员经自由心证，无法达到内心确信房屋售价为199万元，申请人证明失败，因此，仲裁庭不能以事实进行裁决的依据。

【结语和建议】我国《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该条还规定：依法成立的合同，受法律保护。因此，当事人订立合同后，应当全面正确履行该合同的义务，且应当根据《合同法》第六条规定，遵循诚实信用原则。若不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，则应当承担违约责任。本案中第一被申请人为了追求更多利益，“一房两卖”，违反诚实信用原则，未能全面正确履行合同义务，构成根本违约，应当承担违约责任，而该等违约责任并不限于双方约定的违约金，而应当是申请人的实际损失。对于第一被申请人而言，增加违约金具有惩罚的性质，第一被申请人的教训应当对其他市场交易主体具有警示的作用，应当引以为戒。

【推荐理由】案例在民商事领域具有典型性，具有普遍借鉴意义。案情叙述流畅，解读专业清晰，意见建议参考价值较高。<专家评析>=该案例逻辑清晰、 论证充分，充分体现了仲裁在高效专业化解纠纷、服务经济社会发展中的重要作用，具有较好的参考价值。