什么是权利瑕疵担保责任，什么是物的瑕疵担保责任

一、什么是权利瑕疵担保责任

权利瑕疵担保，是指出租人应担保租赁物不存在权利上的瑕疵，不发生因第三人主张对租赁物行使权利，而使承租人无法使用、收益。出租人的权利瑕疵担保责任的构成要件如下：

（一）第三人向承租人主张权利。这是出租人的瑕疵担保责任被称为权利瑕疵担保责任的前提条件，如第三人在租赁物上虽存在权利，但并未向承租人主张的，则不发生权利瑕疵担保责任问题。

（二）承租人于订立合同时不知有权利瑕疵的存在。承租人于订立合同时明知有权利瑕疵存在仍订立合同的，说明他自愿承担因此产生的风险。

（三）第三人的权利主张妨碍了承租人对租赁物的使用、收益。因为同一物上可以同时并存若干权利，这些权利并不一定总会互相影响。如承租人在对租赁物使用、收益时，出租人将租赁物所有权转让的，或是在租赁物上又设定抵押权的，就不产生出租人的权利瑕疵担保责任问题。甚至第三人在租赁物被出租之前即对租赁物享有用益物权的，但如果其用益物权的行使也并不妨碍承租人对租赁物的使用、收益，也不发生权利瑕疵问题。如果由于第三人的权利主张与承租人的租赁权发生冲突，并且导致承租人无法对租赁物使用、收益，或妨碍承租人对租赁物的使用、收益时，才会产生承租人因租赁物上存在的权利瑕疵而遭受损失的情况，也才可以向出租人主张权利瑕疵担保责任。

（四）须承租人为通知后，出租人未能及时予以救济。第三人主张权利而影响、妨碍承租人对租赁物的使用、收益的，出租人应及时采取补救措施，减少损害的发生或进一步扩大。由于租赁合同可以由当事人对内容以特条款加以约定，所以，当事人双方可以约定免除出租人权利瑕疵担保责任。但是如果出租人故意或因重大过失不告知承租人权利瑕疵存在的，则这种特约无效，出租人仍应负瑕疵担保责任。

二、什么是物的瑕疵担保责任

租赁物本身存在着瑕疵，而使承租人无法依约对租赁物使用、收益，出租人应承担因此给承租人造成的损失，承租人亦可视租赁物的瑕疵情形，请求减少租金或解除合同。

租赁物存在瑕疵是指租赁物在数量或质量上不符合约定的标准，或不符合标的物通常的使用状态。在买卖合同中，出卖人一般对标的物于交付之前已存在的瑕疵承担瑕疵担保责任，而对标的物交付之后产生的瑕疵则不负责任。而租赁合同则不然，对于出租人将租赁物交付之后产生的瑕疵，出租人也要负瑕疵担保责任，这时租赁合同就与买卖合同不同。这是因为租赁合同是继续性合同。在租赁物交付前或交付之时已存有瑕疵时，如当事人之间无特别约定，承租人可以解除合同或请求减少租金。如租赁物为种类物的，还可以要求出租人以合格的无瑕疵物更换之。这里的请求、要求都是一种形成权，以承租人的单方意思表示即可，无须对方承诺。对于部分瑕疵但已使整个合同目的不能达到的，即使是定期租赁合同，承租人也可以终止。

租赁物的瑕疵发生在租赁物交付后的租赁关系存续期间的，只要不是因承租人的原因所导致，租赁物的部分损坏或灭失的，承租人可以按损坏部分相应地减少租金给付；就剩余部分已无法使用、收益的，承租人还可以终止合同。如承租人于订立合同时明知租赁物存在瑕疵的，一般地说可以免除出租人的瑕疵担保责任。

但对于租赁物的瑕疵危及人的安全或健康的，各国和地区法律一般不适用这一条件。我国《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”该规定属于绝对的强制性规定，即使按照合同约定，承租人已抛弃其合同解除权的，仍可以解除合同。不过，从字面上看，我国《合同法》的这一规定将租赁物的危及对象仅表述为承租人，似显过狭。因为在居住房屋租赁中，承租人会有共同居住之人，在其他租赁中也可能还会有其他的辅助人（如承租人的雇员）或同时使用受益人（如商铺中购物的顾客等），而不仅仅是承租人本人。当这些与承租人有一定关系的人，因租赁物的瑕疵而受到危害时，均应允许承租人解除合同，否则就不能对人身健康和安全起到真正的保护作用。因此，对这个“承租人”的表述应当作目的性扩张解释，解释为不仅指作为租赁合同一方当事人的承租人，还包括承租人的共同居住人、使用辅助人等等与承租人有特定关系的人。