申请人对被申请人就房屋租赁合同纠纷提起仲裁案

【案情简介】

本案系房屋租赁合同纠纷案件，申请人为承租人，被申请人为出租人。2019年初，申请人与被申请人签订一份《房屋租赁合同》，约定被申请人将其在广州市越秀区的一套房屋出租给申请人用作经营民宿使用，租赁期5年，按月结算租金。该合同还约定：如自然灾害、国家建设、政府政策、政府禁止此处经营民宿等不可抗力导致合同无法继续履行的，双方均不承担责任。

2020年初，新冠疫情在全国范围内突然爆发，各地纷纷采取应急措施，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月7日发布《第3号通告》，规定所有居民小区（村）实施封闭管理。申请人承租涉案房屋经营的民宿因受到疫情严重影响，希望被申请人可以减免其2020年2月5日至4月4日的房租和物业费，但被申请人认为相关商业经营风险应当由申请人自行承担。双方无法协商一致，故产生本案仲裁。

【争议焦点】

承租人能否以涉案房屋经营受到新冠疫情严重影响为由，要求出租人减免房屋租金及物业费？

【裁决结果】

仲裁庭经审查后认定2020年2月5日至4月4日的涉案房屋租金损失由双方按比例承担，物业费由申请人自行负担，理由如下：

一方面，新冠疫情作为突发性的卫生公共事件，各地政府均采取措施严格控制大量人员的随意流动，广东省为应对新型疫情，也采取了相应的疫情防控措施，并于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年2月7日颁布《第3号通告》实行小区封闭管理。对于因此不能履行合同或合同履行受到严重影响的当事人而言，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，申请人经营的民宿因疫情防控措施受到了严重影响，处于停业状态。

另一方面，涉案房屋性质为住宅，合同中约定的租赁用途为“经营民宿等”，即合同的约定并不排除申请人对房屋除经营民宿以外其他用途的开发，疫情的防控措施客观上不会影响申请人对租赁房屋的实际控制权，因此涉案合同的履行虽存在重大障碍，但并非完全不能履行。

综合上述两点分析，同时考虑到双方对于涉案合同的履行不存在过错，最终仲裁庭根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，认为由疫情引发的损失由双方合理分担，更有利于衡平双方的权利义务，酌情认定对于2020年2月和3月的租金，由申请人承担60%，被申请人承担40%。

至于物业费。仲裁庭认为物业管理费属于申请人应当支付的费用，该费用系由物业管理公司收取，被申请人仅是代为收取，故仲裁庭对申请人主张减免物业费的仲裁请求不予支持。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《合同法》第五条规定：应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

不可抗力作为一个古老的法律概念，具有不受当事人意志支配的特点，一般会作为民事责任的免责事由。司法实践中一般采取主客观相结合的标准对是否构成不可抗力进行判断。一般而言，基于外来因素而发生的、当事人以最大谨慎和最大努力仍不能防止的事件应当认定为不可抗力。此次新冠疫情的突然发生，政府为了保护公众生命健康，按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情应属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。

同时，不可抗力作为法定免责事由，其适用必须严格依法进行且符合公平原则，准确把握疫情原因与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，综合考虑疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，避免因为权利义务失衡导致对市场交易秩序造成不利影响。本案中，仲裁庭结合合同实际约定，认为承租人对于涉案房屋仍享有控制权，能够以其他方式合理使用房屋，在出租人不存在过错的情况下，减免全部租金对于也是不公平的，该部分租金损失可由双方当事人按照公平合理原则进行分担。

【结语和建议】

新冠疫情对租赁、旅游、运输、娱乐等行业的影响正逐步显现，未来一段时间，相信会有越来越多的类似纠纷进入司法程序。因此，对于如何准确适用不可抗力规则方面应有足够的重视。具体来说，主要有以下几点：

（一）坚持鼓励交易原则。针对疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响，从助力和推动复工复产和稳定经济发展的角度考虑，应力求将各方当事人损害降到最低，将疫情对市场秩序的影响降到最低，尽量鼓励和推动合同的履行。

（二）当事人约定优先。如当事人在合同中已就不可抗力情形下的责任减免或者变更、解除合同等情形进行约定，只要该约定不违反法律法规强制性规定或者公序良俗，应当尊重；同时注重发挥调解功能作用，以求和谐解决争议。

（三）准确把握适用条件。严格按照《民法总则》《合同法》的相关规定对不可抗力要件进行分析，避免不可抗力滥用情况的发生；对当事人是否存在可归责事由进行个案判断，并严格适用法定变更或解除合同的事由。

（四）明晰举证责任。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。

【推荐理由】案例在民商事领域具有典型性，尤其是对在疫情期间相似纠纷处理具有普遍借鉴意义。案情叙述流畅，解读专业清晰，意见建议参考价值较高。<专家评析>=该案例逻辑清晰、 论证充分，充分体现了仲裁在高效专业化解纠纷、服务经济社会发展中的重要作用，具有较好的参考价值。